А у вас есть сарай во дворе?

Во дворах некоторых многоквартирных домов до сих пор сохранились сараи и хозпостройки, которыми пользуются жители. Статус таких объектов не всегда определён: часто на них нет никаких документов. Тогда сарай во дворе многоквартирного дома отвечает признакам самовольной постройки и не принадлежит тому, кто им пользуется.

Например, в суд обратился собственник квартиры. Жильё перешло ему от родителей, которые проживали в доме с 1952 года. С этого же срока семья пользовалась сараем, который был построен на придомовой территории. Все соседи знали об этом. Истец попросил суд обязать муниципалитет признать за ним право собственности на сарай.

Суд первой инстанции в иске отказал, указав, что спорный сарай является самовольной постройкой: возведён на земельном участке, не переданном истцу в пользование. Владелец квартиры подал апелляционную жалобу, но и тут ему отказали. При этом судья указал, что спорная постройка не является капитальным строением, поэтому регистрация права собственности на неё невозможна. К тому же сарай находится на придомовой территории, следовательно, является общим имуществом. Тогда была подана кассационная жалоба, но и здесь истцу отказали.

Спор переместился в Верховный суд, и оказалось, что согласно ч.1 ст.234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно владеющее им, как своим, в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Это – приобретательная давность. Также ВС РФ отметил, что нельзя признать сарай одновременно самовольной постройкой и частью общедомового имущества: эти выводы носят взаимоисключающий характер.

На заметку

Собственникам и управляющим организациям необходимо определиться со статусом сараев во дворе:

• Если они входят в состав общего имущества, то это необходимо оформить на ОСС и внести изменения в данные ЕГРН. Также необходимо включить плату за содержание таких построек в размер платы за жилое помещение.
• Если постройки никак не оформлены, стоят на муниципальной земле, то жители, которые ими пользуются, могут обратиться в суд с иском. Оформить такие объекты в собственность можно на нескольких основаниях: легализация самовольной постройки или же приобретение права на неё по приобретательной давности.

Управляющая организация должна удостовериться, что сараями пользуются. Если постройка заброшена, то при пожаре или её обрушения суд может решить, что сарай отвечает признакам общедомового имущества, а управляющая организация ненадлежащим образом содержала его или вообще за ним не следила.